Meerdere Nederlandse bouwconcerns hebben fabrieken gebouwd die jaarlijks duizenden woningen kunnen afleveren. Dat varieert van flexwoningen tot ruime gezinshuizen. In een dag staat zo’n pand er. „De bouwsector is niet de belemmerende factor. De overheid moet grond aanwijzen”, zegt directeur Maarten Strijdonk van BAM Wonen.
BAM heeft als lichtend voorbeeld dertien gezinswoningen uit zijn nieuw fabriek neergezet op de ontwikkellocatie Wickevoort in het Noord-Hollandse Cruquius. Uiterlijk verschillen deze woningen niet van de traditioneel gebouwde woningen die aan de overzijde van het straatje verrijzen. „Maar de bouw daarvan duurt een jaar, terwijl de fabriekswoningen in een dag worden geplaatst. Drie weken daarna is de woning gereed en in potentie klaar voor oplevering”, zegt Strijdonk, waarbij hij aantekent dat er ook redenen kunnen zijn om nog even te wachten. „Bijvoorbeeld omdat bewoners anders direct in een bouwplaats komen te wonen.” In totaal komen er 1100 woningen op het voormalige landgoed nabij Haarlem.
„We moeten anders over industriële bouw gaan denken”, benadrukt Strijdonk. „De kwaliteit hoeft niet minder te zijn dan bij bouw ter plekke.”
Flow
BAM produceert de woningen op Wickevoort volgens zijn nieuwe Flow-concept. In prijs verschillen ze niet van de overige woningen, ze kosten omstreeks 700.000 euro, en daar voor krijgt de koper een huis van circa 130 vierkante meter met vijf of zes kamers en een tuin erbij. Waar het maar kan, is hout gebruikt. De gevelstrips aan de buitenzijde komen overeen met de ‘ouderwetse’ stenen muren van de traditionele huizen. „Dat is om inpasbaar te zijn in omgevingsplannen, maar ook omdat veel consumenten dat op prijs stellen.”
Het grote onderscheid: de fabriekswoningen zijn houtskeletbouw op een ouderwets fundament. In theorie kun je het huis zelfs ooit demonteren en naar een mooie hoge en droge plek verplaatsen.
Deze bouwmethode heeft grote voordelen voor zowel koper als bouwer, zegt Strijdonk. Bij traditionele bouw heeft de koper op zijn minst een jaar dubbele kosten aan hypotheeklasten of een huurwoning. „Maar hier kan je er bijna meteen intrekken”, aldus de bouwdirecteur.
Voordeel voor het bouwbedrijf is dat de bouw binnen kan plaatsvinden met gebruik van robots, waardoor de bouwtijd per project wordt teruggebracht naar drie maanden. „Dat is ook belangrijk nu er zo’n tekort aan ‘handjes’ is in de bouw.” Ook voor het milieu is het beter, zegt hij, aangezien bij fabrieksmatige houtskeletbouw wel de helft minder C02 wordt uitgestoten.
De woningen op Wickevoort zijn gasloos en voorzien van zonnepanelen. Opmerkelijk is dat ze toch geen warmtepomp hebben. Strijdonk: „De installatie daarvan kost ongeveer 20.000 euro met alle leidingen en dergelijke. Maar dit huis heeft zeven keer minder energie nodig om het te verwarmen dan een vergelijkbaar traditioneel huis. Je hebt hier elektrische verwarming.”
Kantelpunt
Bouwreus VolkerWessels begon al in 2014 met fabrieksmatige bouw, toen eigenaar Dik Wessels zag dat er steeds minder jongeren zich op lieten leiden tot timmerman of metselaar. De tweede bouwer van Nederland investeerde 100 miljoen euro in de automatisering van de bouw. „Het kantelpunt is na corona gekomen, Door de stijgende loonkosten is het voordeliger om woningen uit de fabriek te laten komen. De kostprijs is nu circa 10 procent lager dan traditionele bouw”, zegt topman Alfred Vos van VolkerWessels.
In de fabriek in Coevorden is te zien hoe muren en vloeren inclusief kabels en leidingen worden gemaakt. Elders staat een stelletje trappen te wachten in de fabriekshal. VolkerWessels maakt in een andere fabriek in Rijssen badkamers. De daken voor de woningen komen uit een andere fabriek van het concern in Vroomshoop.
Vos: „Vorig jaar hebben we toenmalig minister Hugo de Jonge hier nog op bezoek gehad, maar we zien dat er weinig verandert in de politiek. Die staat echt ver af van de markt, die veel kennis heeft. Het zou ons bijvoorbeeld helpen dat we een standaard goedkeuring krijgen voor onze woningen. Nu moeten wij bij elk bouwplan bij alle afzonderlijke 352 gemeenten in gesprek over onze woningen, die allemaal hetzelfde zijn. Het is alsof elke gemeente elke keer een nieuwe Volkswagen Golf die in de gemeente rondrijdt zou moeten keuren. Met een stempel van de overheid kunnen we een half jaar aan overleg besparen”, zegt Vos.
Strijdonk van BAM Wonen zegt dat de productie goedkoper kan worden als de fabrieken langer gaan draaien. „Omdat we veel met robots werken, heb je dan niet heel veel extra personeel nodig.” Voorlopig gaat BAM uit van duizend fabriekswoningen per jaar. „Maar we kunnen veel meer. Wij moeten het wel hebben van de continuïteit. Die fabrieken vragen grote investeringen, die moeten niet stilstaan.”
Hij benadrukt dat de bouwkosten maar een beperkt deel van de woningprijs uitmaken. „Het huis zelf is maar ongeveer een derde van de koopprijs. Stel een rijtjeswoning kost 500.000 euro. Daarvan is 100.000 euro BTW. Laten we zeggen dat er 150 vierkante meter grond bij zit, dan is dat ook ongeveer 100.000 euro. Dan komen er nog kosten bij om het gebied bouwrijp te maken, een speeltuintje erbij, het groen en de gemeentelijke leges.”
Kortom, er is nog veel meer dat de woningprijs bepaalt. „Zelfs als wij maximaal innoveren en 20 procent van de bouwkosten afhalen, zal het effect op de prijs beperkt zijn. Dan gaat misschien ook weer de grondprijs omhoog.”
Woonbestemming
Cruciaal is nu dat de overheid snel bouwgrond aanwijst en andere belemmeringen wegneemt, zegt Strijdonk. „Er is in Nederland genoeg grond om op te bouwen, maar je moet er wel een woonbestemming op krijgen. Die doelstelling van 100.000 woningen lukt ook niet als we met twintig ontwikkelaars om een stukje grond moeten vechten.”
Bij Wickevoort werd zo’n vier jaar geleden gestart met de aanleg, na een ontwikkelfase van acht jaar. Gemiddeld duurt het tien jaar voordat bij een bouwplan de schop in de grond kan. Dat komt voor een deel omdat veel gemeenten uitsluitend binnen stadsgrenzen willen bouwen en dan ook nog een fors deel betaalbare huur. De woningcorporaties zijn vervolgens weer voor nodig om deze woningen uit te baten, maar die hebben hun eigen afweging hoeveel ze willen investeren in nieuwbouw. Daarnaast hebben provincies of waterschappen soms ook ideeën over hoe en waar woningbouw zou moeten plaatsvinden. Ook spannen omwonenden soms rechtszaken aan om nieuwbouw tegen te houden.
„We zien dat gemeenten eigenlijk aan de achterkant beginnen bij woningbouw. Ze hebben allerlei eisen, ook bijvoorbeeld over de stedenbouwkundige inpassing, waar ook nog een batterij van adviseurs omheen zit. De gemeenten worden vervolgens met de neus op de feiten gedrukt als ze zien wat de kosten van hun eisenpakket zijn. Een beter uitgangspunt zou zijn voor gemeenten uit te gaan van wat je kunt besteden”, zegt Vos’ mededirecteur Eric Pot. Hij ziet wel iets ziet in maximaal éénmaal bezwaar maken, zoals in Duitsland de regel is. Daardoor zijn bouwplannen daar niet jarenlang het onderwerp van discussie.
De aantallen die uit de verschillende woningfabrieken komen zijn voorlopig druppels op de gloeiende plaat van het woningtekort van 400.000 woningen. Woonminister Mona Keijzer wil graag opschalen naar de bouw van 100.000 woningen per jaar, maar de aannemers zeggen dat er dan aan verschillende knoppen gedraaid zou moeten worden om dat mogelijk te maken.
Warmtepomp
VolkerWessels maakt per jaar 3000 woningen in de fabriek Coevorden, op een locatie vlak tegen de Duitse grens aan. Een spoor verderop verraadt dat hier wekelijks materialen per trein worden gebracht. Daar staan al verschillende woningen in pakketvorm klaar om vervoerd te worden naar de bouwplaats elders in het land. De klant kan kiezen welke gevel, welke kleur steen en welke inrichting de woning krijgt, die inclusief warmtepomp wordt geleverd. Ook heeft VolkerWessels nu een ‘concept’ in hout. „We zullen ook beton blijven gebruiken, want er is niet genoeg hout in Europa voor alle woningen die nodig zijn”, zegt VolkerWessels-directeur Pot.
Keijzer
VolkerWessels, de tweede bouwer van Nederland, heeft ruimte voor uitbreiding in Coevorden, maar het probleem is dat de bouw zich lastig laat voorspellen vanwege alle wet- en regelgeving. „Wij hebben hier ruimte om uit te breiden tot een productiecapaciteit van 10.000 woningen per jaar. Dat maakt de prijs goedkoper, maar dan moeten we wel zeker zijn dat we die woningen weg kunnen zetten, anders loop je er op leeg”, zegt Vos. Hij heeft zijn hoop gevestigd op de nieuwe woonminister Keijzer. „Zij heeft een gedegen juridische achtergrond en is bekend met de problematiek van ruimtelijke ordening. Ik hoop dat dat zij de noodzakelijke veranderingen in gang zal zetten.”
<FD.25.11.24>
