Echte slachtoffer is de woningzoekende
Het beleid van de overheid is gericht op het creëren van meer huurwoningen zodat de woningnood vermindert. De invoering van de Wet betaalbare huur, de hoge belastingdruk van box 3, het hoge tarief in de overdrachtsbelasting van 10,4 procent en de beperking van de renteaftrek in de vennootschapsbelasting hebben echter precies het tegenovergestelde effect. Deze maatregelen die door vorige kabinetten zijn ingevoerd, leiden tot een vermindering van het aanbod aan huurwoningen en tot hogere huren, bij zowel particuliere als institutionele beleggers.
Wie meer huurwoningen wil, zou in feite het omgekeerde moeten overwegen: intrekking van de Wet betaalbare huur, versneld aanpassen van box 3 naar een vermogenswinstbelasting, verregaande verruiming van de renteaftrek voor professionele partijen en verlaging van het tarief van de overdrachtsbelasting.
Alle waarschuwingen ten spijt heeft het ministerie van Volkshuisvesting ervoor gekozen zijn eigen weg te varen. Het gevolg van deze eigenzinnigheid schreeuwt de woningzoekenden vanaf de voorpagina’s tegemoet: het aanbod aan ‘betaalbare’ huurwoningen is tot een minimum gereduceerd. Zowel de particuliere verhuurders als de professionele partijen met grote woningportefeuilles zijn versneld overgegaan tot verkoop van de woning zodra de huurder is vertrokken (uitponden).
In tegenstelling tot wat veel mensen denken, wordt op de verhuur van woningen nauwelijks rendement gemaakt; verlies is zelfs geen uitzondering. Dat er een positieve waardeontwikkeling van deze woningen zou zijn, is voor met name particuliere beleggers veelal minder relevant. Winst is er pas bij verkoop, terwijl de investering in vastgoed vaak juist bedoeld is om inkomen te creëren als extra pensioenvoorziening.
De woningbelegger is door toenmalig minister Hugo de Jonge consequent weggezet als huisjesmelker, maar degene die hier uitmelkt, is de fiscus; de belegger is in deze situatie slechts kassier van de schatkist. De recente arresten van de Hoge Raad, waarin kort gezegd werd geoordeeld dat box 3 strijdig is met het Europese mensenrechtenverdrag en het daadwerkelijke rendement prevaleert, bieden woningbeleggers naar alle waarschijnlijkheid weinig soelaas. Volgens de Hoge Raad moet bij het bepalen van dit rendement namelijk de (niet-gerealiseerde) waardestijging worden meegenomen en zijn bovendien kosten (met uitzondering van rente) niet aftrekbaar.
Gevolg is dat een belegger ofwel de woning verkoopt zodra de huurder is vertrokken, ofwel extra investeert zodat de woning boven de 187 huurpunten uitkomt (denk aan verduurzamen) en het walhalla van de markthuur lonkt.
In dit laatste scenario kan de maandhuur substantieel stijgen en dus ook het rendement, mede omdat het aanbod aan goedkopere (midden)huurwoningen opdroogt (die worden namelijk verkocht) en potentiële huurders in de rij staan. De Wet betaalbare huur leidt dus tot minder aanbod in de middenhuur en juist tot duurdere huurwoningen (in de vrije markt).
Uitponden is in de huidige markt zeer aantrekkelijk vanwege de sterk gestegen huizenprijzen. Hier treedt nog een ander effect op. Als de huuropbrengst van een woningportefeuille daalt, daalt ook de waarde van de woningportefeuille. Het wordt dan extra aantrekkelijk om in dergelijke woningportefeuilles te beleggen, aangezien de premie bij verkoop na huuropzegging alleen maar groter wordt. Met andere woorden: de belegger kan – na verkoop van zijn beleggingswoningen – zijn vermogen beleggen in uitpond-portefeuilles, met als gevolg dat nóg meer woningen van de huurmarkt verdwijnen. Dit is al zichtbaar in de markt. De belegger heeft voldoende alternatieven, het echte slachtoffer is de woningzoekende.
LUC VAN DIJK
Fiscalist en partner bij Rechtstaete
<LC 06.08.24>
