AMSTERDAM – Pandeigenaren zoeken massaal naar manieren om van hun huurders af te komen. Nu verhuren lang niet altijd meer rendabel is, proberen beleggers een uitweg te vinden. Maar zolang de bewoner geen kant op gaat, zijn verhuurders met handen en voeten gebonden.
„Het leeft enorm onder verhuurders op dit moment”, zegt advocaat Jari Scheepers van Reijnders Advocaten. „Ik word wekelijks gebeld door verhuurders die van hun pandje af willen en zich afvragen welke mogelijkheden daarvoor zijn. Meestal moet ik ze teleurstellen: als de huurder zich netjes gedraagt en op tijd betaalt, mag die gewoon blijven zitten.”
Ook Stichting Woon, dat Amsterdamse huurders ondersteunt bij woonkwesties, signaleert veel ongewenste huurders. „Recent zagen we nog een beruchte verhuurder die alle bewoners simpelweg een brief stuurde”, zegt consulent Gert Jan Bakker van Stichting Woon. „De boodschap: er is een nieuwe huurwet, dus het contract wordt opgezegd. Terwijl veel van die mensen gewoon een vast contract hebben.”
Studenten
Ook studenten worden volgens Bakker steeds vaker geconfronteerd met onwillige verhuurders: „Als een ruimte bijvoorbeeld wordt verhuurd aan vier studenten en er vertrekt er een, dan kiest de huisbaas voor een ‘sterfhuisconstructie’. De anderen moeten de huur dan met z’n drieën ophoesten. Zo loopt de woning langzaam leeg.”
Veel verhuurders zijn bang hun rendement te zien opdrogen. Hun beschuldigende vinger richten ze op de Wet betaalbare huur, die woekerprijzen aan banden moet leggen. „Door deze wet moeten verhuurders hun prijs tot op de komma nauwkeurig onderbouwen”, stelt Scheepers. Hoeveel opbergruimte is er bijvoorbeeld, hoe lang is het aanrechtblok?”
Op basis daarvan ontstaat er een puntentelling. Komt het aantal punten tussen de 144 en 186? Dan mag een verhuurder maximaal 1157 euro per maand vragen. „Huurders kunnen zelf punten tellen en zo via de Huurcommissie een verlaging afdwingen”, stelt Scheepers.
Deze puntentelling geldt vanaf 1 juli 2024 voor alle nieuwe huurcontracten. Voor huurders met bestaande contracten geldt er een overgangsrecht: zij kunnen vanaf 1 juli 2025 een lagere huurprijs afdwingen.
Het opdrogen van de inkomsten voor verhuurders is echter een combinatie van factoren, stelt Bakker. „Een hoop beleggers kochten hun woningen met veel geleend geld, in tijden van extreem lage rentes. Nu de rentes zijn gestegen, zijn hun leningen duurder geworden en verhuren dus minder rendabel. Ook de plannen van de overheid om tweede woningen anders te belasten, helpen volgens Bakker niet mee.
En dus willen beleggers hun pandjes in de etalage zetten. Daarbij is er alleen een flinke sta-in-de-weg: de huurder. Beleggers willen verkopen, maar niet met een bewoner erin. Die is alleen niet zomaar weg, stelt advocaat Koert Gobbens van Yur Advocaten: „De huurder wordt in Nederland goed beschermd en kan niet zomaar op straat worden gezet.”
Geluidsoverlast
Volgens Gobbens zijn er maar een paar redenen om zo’n contract te verscheuren. Een daarvan is wangedrag door de huurder: denk aan continue geluidsoverlast of het niet betalen van de rekening. Ook kan het zijn dat er sprake is van dringend eigen gebruik door de verhuurder. Die moet dan echter kunnen aantonen dat hijzelf de woning nodig heeft, of een familielid in de eerste lijn of een werknemer.
„Maar als de huurder er een zaak van maakt, dan moet je met de billen bloot”, stelt advocaat Bob de Jager van Amstel Advocaten. „Je moet dan aantonen dat er echt sprake is van dringend eigen gebruik en dat je bijvoorbeeld in echtscheiding ligt. Die regels zijn vrij streng.”
Een laatste opzeggrond: een drastische renovatie van het pand. „Veel klanten vragen naar de mogelijkheden daarvoor”, stelt Scheepers. Advocaat Piet Broos van Tomlow Advocaten stelt echter dat dat ’zeker geen wondermiddel’ is: „Daar gaat veel papierwerk aan vooraf, en bovendien zal de rechter zich afvragen of de huurder het pand na die renovatie niet gewoon weer kan bewonen.”
Huurder en verhuurder kunnen er ook samen uitkomen: volgens De Jager wordt er steeds vaker een ‘vertrekpremie’ betaald. De hoogte varieert volgens hem sterk: „Het gekste wat ik gehoord heb is een ton, maar ik heb ook 20.000 euro voorbij zien komen om een kamer leeg te krijgen.” Huurders die denken op een berg goud te zitten, hoeven zich echter geen illusies te maken: „Niet alle verhuurders hebben bakken met geld, er zijn ook kleine verhuurders wier pensioen in zo’n pandje zit.”
Tijdelijk contract
De meeste huurders zitten dus wel goed, maar één groep moet zich zorgen maken: degenen met een tijdelijk contract. „Tot 1 juli kon je nog een tijdelijke overeenkomst sluiten, sindsdien niet meer”, stelt De jager. „Veel verhuurders deelden nog wel een tijdelijk contract uit, maar ik hoor vaak dat dat het laatste contract is en dat het pand daarna verkocht wordt.”
<FD.20.08.2024>
