‘We moeten ons niet gek laten maken door marktfluctuaties’

LEEUWARDEN | Het wordt een spannend jaar voor de grote Leeuwarder nieuwbouwwijk Middelsee. Ontwikkelaars presenteren een grote variëteit aan nieuwe huizen, terwijl de woningmarkt afkoelt. De gemeente houdt moed.

Wie makelaarswebsite Funda in de gaten houdt, heeft in Middelsee al heel wat woningtypes zien verschijnen. Hier komt nog meer bij, want een deel van de ontwikkelaars zit nog in de voorbereidingsfase. Uiteindelijk is er in dit gebied ten westen van Goutum plek voor wel 3200 huishoudens.

‘Ons niet gek laten maken’

Waar de dure nieuwbouwwijk Blitsaerd vorig jaar zomaar uitverkocht raakte, gaat het in Middelsee minder snel. Zakt de vraag naar woningen diep weg, of volgt er stabilisatie? Het laat zich lastig voorspellen.

,,Wij merken ook vraaguitval’’, erkent PvdA-wethouder Hein de Haan. Bij de opening van de haven in de wijk verwees hij er vorige week al naar: ,,We hebben de tijd even niet mee, maar we moeten ons niet gek laten maken door fluctuaties in de markt.’’

De gemeente heeft het al eerder zien gebeuren: de diepe huizencrisis van zo’n twaalf jaar geleden liet de nieuwbouw bijna stilvallen. Daarna kwam de vraag weer fel terug.

Bouwen voor 150 jaar

Wanneer de verkoop van grond en huizen terugvalt, groeit de druk om goedkoper te bouwen, ook in Middelsee. ,,Zo’n wijk bouw je voor honderd jaar, misschien wel voor honderdvijftig jaar’’, zegt De Haan. Dan moet je kwaliteit niet zomaar ‘geweld aandoen’, vindt hij.

In de discussies over de woningmarkt klinkt kritiek op gemeenten: zij zouden hun grondprijzen moeten verlagen. ,,Maar als je de totaalprijs van een nieuw huis bekijkt, dan is die grondprijs er maar een heel klein deel van’’, zegt De Haan. Een lagere grondprijs betekent ook verlies voor de gemeente: het kost belastinggeld.

Middelsee wijkt sterk af van de nieuwbouwwijken die Leeuwarden de afgelopen twintig jaar uit de grond stampte. In Zuiderburen, Blitsaerd en De Zuidlanden werden vooral grote eengezinswoningen op ruime kavels aangeboden.

Sociale huurwoningen

Waar De Zuidlanden het ‘dorpse wonen’ als inspiratie had, overheerst in Middelsee juist de compacte, stedelijke bouw. Denk aan forse appartementengebouwen, maar ook aan grondgebonden woningen met bescheiden tuinen.

Woningcorporaties bouwen er ook sociale huurwoningen, iets wat in andere nieuwe wijken zelden gebeurde. ,,Ik hoop echt dat dit gaat helpen’’, zegt De Haan. Sociale verhuurders zijn immers niet afhankelijk van de koopmarkt: zij kunnen de woningvoorraad ook uitbreiden als de verkoop in een dip zit.

In het noordoostelijke gebied (De Fellingen) van Middelsee is ruimte voor WoonFriesland, dat werkt aan de de voorbereiding van de plannen, zegt de wethouder. In dit plangebied zit ook sociale koop en middenhuur, vertelt gebiedsontwikkelaar Ronald van Asselt.

Stijgende bouwkosten

De autovrije inrichting maakt De Fellingen heel aantrekkelijk voor gezinnen, stelt hij. ,,Kijk, hiernaast richten we een stadspark in.’’ Voor kinderen is er dus veel speelruimte.

De kleine Leeuwarder woningstichting Eigen Brood Bovenal heeft plannen voor sociale huurwoningen in plandeel Wetterstêd ten zuiden van het Fries Landbouwmuseum: zowel appartementen als laagbouwhuizen.

Deze corporatie worstelt momenteel nog wel met de stijgende bouwkosten. Er wordt daarom onderzocht of aanpassingen de prijs omlaag kunnen brengen. Ergens in de loop van dit jaar hoopt Eigen Brood de plannen te presenteren.

School in september open

Gebouwd wordt er nu al naast de nieuwe haven: een appartementengebouw (Huis aan de Haven) met 91 koop- en huurappartementen moet volgend jaar klaar zijn. De verkoop begon vorig jaar, toen de markt nog zeer gunstig was. Iets oostelijker wonen al tientallen huishoudens in de eerder opgeleverde loodswoningen en Woonspods.

In het havengebied staat nog een tweede complex met 32 appartementen in de planning onder de naam Haveneiland. Hiernaast moeten 44 ‘stoere woningen’ verrijzen. De website is al in de lucht, maar de verkoop moet nog beginnen.

Of de bouw nu wel of niet goed loopt, sowieso kunnen de wijkkinderen in september al terecht op hun eigen school, IKC Middelsee, waarvan de bouw al flink is gevorderd. De school kan ook verlichting bieden aan de verderop gelegen buurtschappen Techum en De Klamp, waar een tekort aan lokalen is.

Grachtenpanden in historiserende stijl

In het zuidelijker gelegen wijkgebied Wetterstêd komt een brede variatie aan buurtjes, waarvan een deel al op makelaarswebsite Funda te zien is. De belangstelling varieert per gebied. In sommige straten zijn opties genomen op woningen. Voor ontwikkelaars is het spannend: hoeveel huizenverkoop achten ze minimaal nodig voor een bouwstart? Durven ze risico te nemen? Daar hangt veel vanaf.

Momenteel adverteren makelaars met Tolvesum: een buurtje met herenhuizen in historische stijl. Inspiratie hiervoor is gevonden bij de grachtenpanden in de Friese elf steden. Volgens de website zijn hier in ieder geval tien ‘grondgebonden’ koophuizen onder optie.

Vergelijkbaar is het beeld in Het Baken, een andere buurt die al in de verkoop is. Ook hier rusten opties op een deel van de herenhuizen en appartementen.

Bouwen zonder regels

Pcvastgoed ging deze week de markt op met acht waterwoningen langs de Middelseefeart. De huizen met een vraagprijs van 570.000 euro vormen een niche in de markt: er wordt veel van verwacht. Er volgt het komende jaar nog veel meer nieuw woningaanbod. Denk bijvoorbeeld aan appartementen langs de Overijsselselaan.

Heel iets anders is de planvorming voor Barrahûs, verder zuidwaarts: daar wil de gemeente een regelvrij gebied tot ontplooiing laten komen. Kopers kunnen zelf de omvang en de vorm van hun kavel bepalen. Er mag van alles gebouwd worden zonder welstandsregels.


Verkoop per loting

,,In de loop van mei of begin juni organiseren we hier een algemene informatiebijeenkomst voor’’, meldt Judy Abercrombie van het projectbureau. ,,Ik verwacht dat we net voor of net na de zomervakantie kunnen starten met de verkoop van de kavels. Hiervoor wordt een loting georganiseerd.’’

De verkoop van bestaande woningen in Leeuwarden kabbelt nog aardig door, zo is op makelaarswebsite Funda te zien. Wie een thermometer in de nieuwbouwmarkt wil steken, is in Middelsee aan het goede adres. Voor hoeveel nieuwe buurtjes melden zich voldoende kopers om de bouw te starten? Het komende halfjaar moet dit duidelijk worden.

<LC 12 april 2023>

Deel dit bericht :